વિવિધ વિભાગ
News of Thursday, 11th November 2021

ખેતીની જમીન વેચાણથી થતો લાંબાગાળાનો નફો તથા ઇન્ડેક્ષ કોસ્ટમાંથી રોકાણ કરવાથી કેપીટલ ગેઇન ટેક્ષની બચત

રાજકોટ : ખેતીની જમીન એટલે જે જમીન ઉપર ખેતી કરી પાક ઉગાડવામાં આવતો હોય તેમજ તે જમીન સરકારી રેકર્ડ મુજબ ૭/૧૨ તથા ૮/અમાં ઉલ્લેખ ખેતી જમીન તરીકે હોય તેને જ ખેતીની જમીન ગણવામાં આવે છે. બીનખેતી થયેલ જમીન ઉપર ખેતી કરવામાં આવતી હોય તેને ખેતીની જમીન ગણવામાં આવતી નથી.

છેલ્લા ૧૦ - ૧૫ વર્ષમાં ખેતીની જમીનના ભાવમાં ખૂબ ઉછાળો આવેલ હોવાથી શહેરી વિસ્તારમાં વસવાટ કરવા આવેલ કુટુંબો ખેતીની જમીન વેચીને તેમની મૂડી શહેરમાં જમીન - મકાન - ફલેટ તેમજ ઉદ્યોગો - ધંધામાં રોકાણ કરે છે. આમ ખેતીની જમીન વેચાણ કરતી વખતે થતો નફો સંપૂર્ણ કરને પાત્ર એટલે કે આવકમાં ઉમેરવામાં આવે છે. અથવા તેના ઉપર લાંબાગાળાનો નફો મળે તેનો ઘટીલ પ્રશ્ન થાય છે. જો આ મૂડી નફો ગણવામાં ભૂલ થાય તો તેના ઉપર ઉંચો ઇન્કમટેક્ષ ભરવાનો થાય છે. આમ ખેતીની જમીન વેચતા પહેલા નફો અને ટેક્ષ જાણી લેવો.

ખેતીની જમીન એટલે ભારતમાં આવેલ જમીન જેના ઉપર ખેતી કરવામાં આવતી હોય - તેમજ તે જમીન ગ્રામ્ય વિસ્તારમાં, નગરપાલિકા વિસ્તારમાં કે શહેરી વિસ્તારમાં આવેલ છે. તે અંગે આવકવેરા કાયદો અટપટો છે. હીસાબી વર્ષ ૨૦૧૨-૧૩થી સરકારે આ અંગે મૂડીનફા માટે નીચે મુજબ કોષ્ટક બનાવેલ છે.

ખેતીની જમીનનો             ગામ / નગરપાલિકા / શહેરી

     એરીયા              વસ્તી મુજબ

૨ કિ.મી.ની અંદર        ૧૦,૦૦૦થી વધુ પણ ૧ લાખથી ઓછી

૬ કિ.મી.ની અંદર        ૧ લાખથી વધુ પણ ૫.૧૦ લાખથી ઓછી

૮ કિ.મી.ની અંદર        ૧૦ લાખથી વધારે વસ્તીવાળા શહેર માટે

વસ્તી મુજબ ગામ શહેરની ચતુરદિશા જેને એરીયલ વિસ્તારના કિલોમીટર મુજબ ગણત્રી થાય છે. આમ ખેતીની જમીન કેટલી વસ્તીવાળા ગામ, શહેરથી દૂર છે તેની ઉપર ખેતીની જમીન, થતો મૂડી નફો તેમજ ખેતીની જમીન વેચાણ કરી સામે નવી ખેતીની જમીન ખરીદવાથી મૂડીનફામાં રાહત મળે તેની ચર્ચા નીચે મુજબ કરીએ.

(૧) જે ખેતીની જમીન છેલ્લી વસ્તી ગણત્રી મુજબ ૧૦,૦૦૦થી ઓછી વસ્તીવાળા ગ્રામ્ય વિસ્તારમાં હોય તેવી જમીન વેચાણથી તેનો મૂડી નફો સંપૂર્ણબાદ મળે છે.

(ર)  જે ગામ / શહેરની વસ્તી ૧૦,૦૦૦થી વધુ પરંતુ એક લાખથી ઓછી હોય અને તે જમીન ગામમાં બે કિલોમીટરના વર્તુળમાં (એરીયલ વિસ્તાર) આવેલ હોય તો વેચાણથી ઉદ્ભવતો મૂડી નફો એટલે કે કેપીટલ ગેઇન કરને પાત્ર છે.

(૩) ગામ - શહેરની વસ્તી એક લાખથી વધુ પરંતુ ૧૦ લાખથી ઓછી હોય તેવા વિસ્તારની ખેતીની છ કિલોમીટરની અંદર વર્તુળમાં (એરીયલમાં) આવેલ હોય તો વેચાણથી થતો મૂડી નફો કરપાત્ર છે.

(૪) ખેતીની જમીન શહેરી મ્યુનિસિપાલિટી જેમાં ૧૦ લાખથી વધુ વસ્તી હોય તેનાં એરીયલ વિસ્તાર એટલે કે વર્તુળમાં ૮ આઠ કિલોમીટરની અંદર આવેલ જગ્યાના વેચાણથી મૂડી નફો કરને પાત્ર છે.

આમ આવકવેરા ખાતાએ વસ્તી તથા તે વસ્તીવાળા ગામ - શહેરની એરીયલ વિસ્તારનાં કિલોમીટરના આધારે મૂડી નફો મળે કે ન મળે તે માન્ય રાખે છે. એરીયલ વિસ્તાર એટલે કે ગામ - શહેરનાં મધ્યબિંદુથી ૨, ૬ અથવા ૮ કિલોમીટરના વર્તુળમાં આવેલ ખેતીની જમીન જેનાં વેચાણથી થતો નફો - જેની ઉપર મૂડી નફો એટલે કે લાંબાગાળાના નફાને પાત્ર બને છે કે નહી તેનો આધાર રહે છે.

મૂડી નફો ખેતીની જમીન ઉપર લેવા એવી ખાસ શરત છે કે તે જમીન ઉપર છેલ્લા બે વર્ષથી ખેતી થતી હોવી જોઇએ અને સરકારી રેકર્ડ તલાટી - ગ્રામ પંચાયતના રેકર્ડ મુજબ પણ ખેતીનો પાક ઉગતો હોય તો જ તેને ખેતીની જમીન ગણવામાં આવે છે. - પડતર જમીનને ખેતીની જમીન ગણવામાં આવતી નથી.

રોડ, ડેમ કે અન્ય કારણે સરકારે ફરજીયાત જમીન સંપાદન કરેલી જમીન ઉપર ટેક્ષ નથી

.  ખેતીની જમીન ફરજીયાત સરકાર દ્વારા સંપાદન કરવામાં આવે ત્યારે તેના ઉપર મળતો મૂડી નફો સંપૂર્ણ કરમુકત છે. કારણ કે આવકવેરા કાયદાની કલમ ૨(૧૪) હેઠળ ગ્રામ્ય વિસ્તારમાં આવેલી ખેતીની જમીનને 'મૂડી રૂપી મિલ્કત'ની વ્યાખ્યામાંથી બાકાત રાખવામાં આવી હોય આવી ફરજીયાત સંપાદન થયેલ જમીનના કેઇસમાં કલમ ૪૫ મુજબ કોઇપણ આવકવેરો ભરવાનો આવતો નથી પરંતુ તે જમીનના વળતર માટે કોર્ટ કેઇસ થયેલ હોય અને કોર્ટએ વ્યાજ સાથે વળતર ચુકવવા પાત્ર કરેલ હોય તો તે વ્યાજ કરને પાત્ર બને છે.

જો ખેતીની જમીન વારસાઇ રૂપે વંશપરંપરાગત આવેલ હોય તો તે HUFની ખેતીની જમીન ગણાય અને તેનાં વેચાણનો નફો વ્યકિતગત નહી પણ HUFનો લાંબાગાળાનો ગણાય. ખેતરમાંથી ઉપજ પણ HUFની ખેતીની આવક ગણાય. વ્યકિતની અંગત આવકમાં ખેતીની આવક ન ઉમેરાય.

દરેક ખેડૂત ફકત જંત્રી કિંમત ન જોતા વધુમાં વધુ બજાર કિંમતે દસ્તાવેજ કરવો જોઇએ, ખેતીની જમીનની જંત્રી કિંમત ખૂબ ઓછી હોય છે

. અત્યારે ખેતીની જમીનના ભાવ ખૂબ ઉંચા થયેલ છે. કારણ કે શહેરોનો વિસ્તાર વધતો જાય છે અને નાના - મોટા ગામડાઓનો સમાવેશ શહેરોમાં આવતો જાય છે તે ઉપરાંત ખેતીની જમીન બિનખેતી કરી તેમાં પ્લોટો પાડી સારો ભાવ આવતો હોવાથી જમીનના વેપારીઓ ઉંચો ભાવ આપી ખેતરો ખરીદી લેતા હોય છે.  હવે આપણે એક દાખલો લાંબાગાળાનો કેપીટલ ગેઇન ટેક્ષની ગણત્રી જોઇએ. તેમાં એક કાયદો નક્કી છે. ખેતીની જમીન ઉપર છેલ્લા ૨-૩ વર્ષ સુધી ખેતી થતી હોવી જોઇએ અને તે ત્રણ વર્ષ પહેલાની ખરીદી કરેલ હોવી જોઇએ.

દાખલો - ૧ : શ્રી મનસુખભાઇએ ખેતીની ફેબ્રુઆરી-૨૦૧૧માં કુલ રૂ. ૨૧,૦૦,૦૦૦ (એકવીસ લાખ)માં ખરીદેલ જમીન રૂ. એક કરોડમાં ૨૦૨૦માં વેચાણ કરે છે. આમ લાંબાગાળાના નફા માટે ઇન્ડેક્ષ ઇન્ફેકશન કોસ્ટ-૨૦૧૧માં ૧૮૪ હતી તે ૨૦૨૦માં ૩૦૧ છે. તેથી ઇન્ફેકશન કોસ્ટ મુજબ તેમની ૨૧ લાખની જમીનની કિંમત રૂ. ૩૪,૩૫,૩૦૦ થતા રૂ. ૧ કરોડમાંથી ઇન્ડેક્ષ કોસ્ટ બાદ કરતાં રૂ. ૬૫,૬૪,૭૦૦ લાંબાગાળાનો મૂડી નફો થાય. હવે તે મૂડી નફો કયાંય ન રોકાણ કરે તો તેનાં ઉપર ૨૦% લેખે કલમ ૪૫ મુજબ ઇન્કમટેક્ષ ભરવાનો થાય.

પરંતુ તેઓ રૂ. ૬૦ લાખની નવી ખેતીની જમીન ખરીદ કરે તો કલમ ૫૪બી મુજબ નવી જમીનની ખરીદ કિંમત બાદ મળે અને ફકત ૫,૬૪,૭૦૦ લાંબાગાળાનો નફો ગણાય. તેમાંથી પણ ટેક્ષ ફ્રી લીમીટ રૂ. ૫,૦૦,૦૦૦ તથા કલમ ૮૦સી નીચે મ્યુચ્યુલ ફંડમાં રૂ. ૧,૫૦,૦૦૦ રોકાણ કરે તો કુલ રૂ. ૬,૫૦,૦૦૦ બાદ મળતા નેટ રૂ. ૧૪૭૦૦ ઉપર ૨૦% ટેક્ષ ભરવાનો થાય (ખેતીની જમીનને બદલે રહેણાંકનો ફલેટ - મકાનની ખરીદી કરે તો પણ તેનાં દસ્તાવેજ તથા રજીસ્ટ્રેશન ખર્ચ બાદ મળે)

આમ, ખેતીની જમીન વેચાણ કરતા પહેલા ગામ - શહેરની વસ્તી છેલ્લા વસ્તીગણત્રી મુજબ ધ્યાનમાં રાખવી તેમજ તે ગામ - શહેરથી એરીયલ વિસ્તારનાં કિલોમીટર એટલે કે ગામના મધ્યબિંદુથી ગોળાઇ - વર્તુળ મુજબમાં જમીન આવે છે કે નહી ? તેની તકેદારી રાખી આવકવેરાના નિષ્ણાંત પાસે ગણત્રી કરાવવી યોગ્ય છે. ત્યારબાદ ઊંચામાં ઉંચો દસ્તાવેજ કરી ખેતીની જમીન વેચવા સલાહ છે. ટુંકમાં કેપીટલ ગેઇન ટેક્ષ ૨૦% ન ભરવાને બદલે કાયદાની કલમ ૫૪બી મુજબ નવા ફલેટ - મકાન અથવા લાંબાગાળાના બોન્ડમાં રોકાણ કરવાથી કરદાતાને કાયદેસર રીતે ફાયદો થશે તેમજ ખેડૂતને ચોપડે મોટી રકમ બોલશે જેનો ઉપયોગ તેમના ઉદ્યોગ - ધંધા માટે ઉપયોગી થશે. વ્હાઇટની મૂડી વધશે.

: આલેખન :

નીતીન કામદાર

ચાર્ટડ-એકાઉન્ટન્ટ

૭/૯ પંચનાથ પ્લોટ, રાજકોટ

મો. ૯૮૨૫૨ ૧૭૮૪૮

Email : info@nitinkamdar.com

(3:00 pm IST)