નવી દિલ્‍હી, તા.૧: ફિનોલોજી રિસર્ચ ડેસ્‍ક દ્વારા ટ્રેક કરાયેલા ભારતીય હાઉસિંગ માર્કેટ દર્શાવે છે કે મિલકતના ભાવ ઘરની આવક કરતા લગભગ ૨ ગણા વધી ગયા છે. આનો અર્થ એ થયો કે મધ્‍યમ વર્ગનું પોતાનું ઘર હોવાનું સ્‍વપ્ન મોંઘવારીના બોજ નીચે કચડાઈ રહ્યું છે.

શહેરોમાંથી રૂા.૧ કરોડના મકાનો ગાયબ થઈ રહ્યા છે

સપ્‍લાયમાં ભારે ઘટાડોઃ

૨૦૨૨ અને ૨૦૨૪ ની વચ્‍ચે, ટોચના ભારતીય શહેરોમાં રૂા.૧ કરોડથી ઓછી કિંમતના ઘરોની સંખ્‍યામાં ૩૬%નો ઘટાડો થયો છે. હૈદરાબાદ જેવા શહેરોમાં આ આંકડો ૭૦% સુધી પહોંચ્‍યો, જ્‍યારે મુંબઈમાં ૬૦% અને દિલ્‍હી-NCRમાં ૫૦% ઘટાડો થયો.

લક્‍ઝરી માર્કેટમાં તેજીઃ

આ જ સમયગાળા દરમિયાન, રૂ.૧ કરોડથી વધુ કિંમતની મિલકતોના પુરવઠામાં ૪૮%નો વધારો થયો. બેંગલુરુમાં વૈભવી ઘરોની સંખ્‍યામાં ૧૮૭% અને ચેન્નાઈમાં ૧૨૭%નો વધારો થયો છે, જે બિલ્‍ડરોની ઉચ્‍ચ-માર્જિન પ્રોજેક્‍ટ્‍સ પર ધ્‍યાન કેન્‍દ્રિત કરવાની વ્‍યૂહરચના દર્શાવે છે.

આવક અને મિલકતના ભાવ વચ્‍ચે વધતો જતો તફાવત

વિસ્‍ફોટક ભાવ વૃદ્ધિઃ

૨૦૨૦-૨૦૨૪ દરમિયાન, મિલકતના ભાવ વાર્ષિક ૯.૩% ના દરે વધ્‍યા, જ્‍યારે ઘરગથ્‍થુ આવક વળદ્ધિ માત્ર ૫.૪% હતી. આનો અર્થ એ થયો કે મિલકતના ભાવ આવકની ગતિ કરતાં લગભગ બમણા દરે વધ્‍યા.

શહેરોમાં પરિસ્‍થિતિ ગંભીરઃ

દિલ્‍હી NCR માં ૨૦૨૪ માં મિલકતના ભાવમાં ૪૯% નો ઉછાળો જોવા મળ્‍યો, જ્‍યારે મુંબઈ મેટ્રોમાં પ્રતિ ચોરસ ફૂટ સરેરાશ ભાવ રૂ.૧૨,૬૦૦ પર પહોંચી ગયો. તેની સરખામણીમાં, કોલકાતા જેવા શહેરોમાં ભાવ પ્રમાણમાં સ્‍થિર રહ્યા.

એફોર્ડેબીલીટી સૂચકાંકો

૧. કિંમત-આવક (P/I) ગુણોત્તરઃ

આ તમને જણાવે છે કે ઘર ખરીદવા માટે તમારી વાર્ષિક આવકના કેટલા વર્ષ લાગશે. ભારતનો સરેરાશ P/I ૧૧ છે, જે પરવડે તેવા બેન્‍ચમાર્ક (૫ કે તેથી ઓછા) કરતા બમણો છે.

EMI-આવક ગુણોત્તરઃ

આ દર્શાવે છે કે તમારા માસિક પગારનો કેટલો ભાગ હોમ લોન EMI માં જાય છે. ૫૦% થી વધુ ગુણોત્તર બિનઅસરકારક માનવામાં આવે છે. ૨૦૨૦ માં, ભારતનો સરેરાશ EMI/આવક ગુણોત્તર ૪૬% હતો, જે ૨૦૨૪ સુધીમાં વધીને ૬૧% થશે. આનો અર્થ એ થયો કે સરેરાશ પરિવાર તેની આવકના બે તળતીયાંશ ભાગ ફક્‍ત હોમ લોન પર ખર્ચ કરી રહ્યો છે.

સંકટના મુખ્‍ય કારણો

સર્કલ રેટનો દુરુપયોગઃ

બિલ્‍ડરો સરકારના ‘સર્કલ રેટ' (લઘુત્તમ કિંમત) અને વાસ્‍તવિક બજાર મૂલ્‍ય વચ્‍ચેના તફાવતનો લાભ લે છે. રૂ.૧ કરોડની કિંમતની મિલકત પર કર બચાવવા માટે, તેને રૂ.૪૦ લાખના સર્કલ રેટ પર રજીસ્‍ટર કરવામાં આવે છે, જે રૂ.૧૨ લાખનો કર બચાવે છે. બાકીની રકમ રોકડમાં લેવામાં આવે છે, આમ કાળા નાણાંનું ચક્ર ચાલુ રહે છે.

લો ફ્‌લોર સ્‍પેસ ઇન્‍ડેક્‍સ (FSI):

ભારતીય શહેરોમાં FSI (ગ્રાઉન્‍ડ ફ્‌લોર પર બાંધવા માટે પરવાનગી આપેલ ફ્‌લોર સ્‍પેસ) આંતરરાષ્‍ટ્રીય ધોરણો કરતા ઘણો ઓછો છે. દિલ્‍હીમાં ૩.૫ અને મુંબઈમાં ૫ FSI છે, જ્‍યારે ટોકયોમાં ૨૦, સિંગાપોરમાં ૨૫ અને ન્‍યૂ યોર્કમાં ૧૫ FSI છે. આ અછત પુરવઠાને મર્યાદિત કરે છે અને કિંમતોમાં વધારો કરે છે.

ઉકેલનો માર્ગ

સરકારી યોજનાઓનું વિસ્‍તરણઃ

૨૦૨૫-૨૬ના બજેટમાં રૂ. ૧૫,૦૦૦ કરોડના બીજા SWAMIH ફંડની જાહેરાત કરવામાં આવી હતી, જે મધ્‍યમ આવક ધરાવતા આવાસને સબસિડી આપશે. આ ઉપરાંત, સમભવ હોમ લોન જેવી યોજનાઓ રૂ.૧૦,૦૦૦ ની માસિક આવક ધરાવતા લોકોને પણ ઘર ખરીદવાની તક આપી રહી છે.

ટિયર-૨/૩ શહેરોનો વિકાસઃ

સરકાર ૭૧ નવા શહેરો વિકસાવવાની યોજના ધરાવે છે, જ્‍યાં FSI વધારીને ૮-૧૦ કરવામાં આવશે. આનાથી મેટ્રો શહેરો પર વસ્‍તીનું દબાણ ઘટશે.

ખાલી મકાનો પર કરઃ

ભારતમાં ૧.૧૪ કરોડ ખાલી મકાનો છે. તેમના પર ખાલી જગ્‍યા કર લાદવાથી બજારમાં પુરવઠો વધશે.

રીઅલ ટાઇમ પ્રાઇસ ટ્રેકિંગઃ

એક કેન્‍દ્રીયકળત ડિજિટલ પ્‍લેટફોર્મ બનાવવા માટે RERA ને મજબૂત બનાવવાની યોજના છે જ્‍યાં તમામ વ્‍યવહારોની કિંમતો રીઅલ ટાઇમમાં પ્રકાશિત કરવામાં આવશે. આનાથી કાળા નાણાં પર અંકુશ આવશે.

૨૦૨૫ માટે સકારાત્‍મક સંભાવનાઓઃ વ્‍યાજ દરમાં ઘટાડોઃ RBI એ રેપો રેટમાં ઘટાડો કર્યો છે, જેનાથી હોમ લોન EMI ઘટશે.

એફોર્ડેબિલિટીમાં સુધારોઃ

થ્‍ન્‍ન્‍ ના હોમ એફોર્ડેબિલિટી ઇન્‍ડેક્‍સ મુજબ, કોલકાતામાં પોષણક્ષમતા ૨૦૨૫ સુધીમાં ટોચના સ્‍તરે પહોંચશે, જ્‍યારે મુંબઈ અને પુણેમાં તે ૯૦% સુધરશે. આનાથી મધ્‍યમ આવક ધરાવતા વર્ગને ફાયદો થશે.